채권자의 신청에 의한 집행권원 있는 부동산에 대한 강제집행 -강제경매

우리가 살아가는 세상은 참 다양한 일들이 일어나고 있고 앞으로도 발생할 수 있는 사건사고들이 많이 있습니다. 오늘은 강제집행의 개념에 대해서 알아보는 시간을 가졌습니다. 경매물건에서 "강제경매, 임의경매, 형식적경매" 용어들을 자주 접하게 됩니다. 여기에서 말하는 채권자의 신청에 의한 "집행권원"이 있는 부동산에 대한 강제집행에 의하여 강제경매가 진행되고 있는 물건들은 대법원 경매사이트에서 확인하실 수 있습니다.

강제집행의 개념

- 강제집행이란? 채권자의 신청에 의하여 국가의 집행기관이 채권자를 위하여 집행권원에 표시된 사법(私法)상의 이행청구권을 국가권력에 기하여 강제적으로 실현하는 법적 절차를 말한다.

 

▣ 부동산에 대한 강제집행

 

◑ 강제경매의 신청

① 강제경매신청서 제출

부동산에 대한 강제경매는 채권자의 신청에 의하여 개시되고(민사집행법 제78조제1항), 강제경매신청서에는 다음의 사항을 기재해야 한다.「민사집행법」제80조.

- 채권자. 채무자와 법원의 표시 - 부동산의 표시 - 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원

 

☞ 강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 다음 중 어느 하나에 해당하는 서류를 붙여야 한다.

     「민사집행법」제81조제1항.

- 채무자의 소유로 등기된 부동산에 대하여는 등기사항증명서 - 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류(다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번. 구조. 면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류)

 

② 경매신청서의 접수

- 경매신청서가 법원에 재출되면 접수 담당 법원사무관 등은 신청서의 기재사항이나 첨부서류가 법정의 요건을

  구비하였는지, 인지가 첨부되어 있는지 여부를 검토하여 흠이 있으면 신청서 제출자에게 보정을 촉구할 수 있다.

 

◑ 강제경매 개시결정

☞ 법원은 경매신청의 요건이 구비되었다고 판단하면 강제경매 개시결정을 한다. 개시결정은 경매신청 접수일로부터

     2일 이내에 하여야 한다.

☞ 효력

 - 경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다.「민사집행법」제83조제1항.

 - 강제경매 개시결정에 의한 압류의 효력은 그 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때에

   발생한다.「민사집행법」제83조제4항.

☞ 경매개시결정등기의 촉탁

 - 법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관 등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하여야 한다.

   「민사집행법」제94조제1항.

☞ 송달

 - 부동산의 압류는 채무자에게 강제경매 개시결정이 송달된 때 또는 경매개시결정등기가 된 때에 그 효력이 생기므로

  「민사집행법」 제83조제4항, 법원은 직권으로 그 결정 정본을 채무자에게 송달하여야 한다.

 

◑ 현황조사

☞ 법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에

     관하여 조사하도록 명한다.「민사집행법」제85조제1항.

☞ 집행관은 현황조사를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 채무자 또는 그 건물을 점유하는 제3자에게 질문을 하거나

     문서를 제시하도록 요구할 수 있다. 「민사집행법」 제85조제2항.

☞ 집행관은 현황을 조사한 때에는 ① 사건의 표시, ② 부동산의 표시, ③ 조사의 일시. 장소 및 방법 ④ 민사집행법

    제85조제1항에 규정된 사항과 그 밖에 법원이 명한 사항 등에 대하여 조사한 내용을 기재한 현황조사보고설르

    정하여진 날까지 법원에 제출하여야 한다.「민사집행규칙」제46조제1항.

 

◑ 부동산의 평가와 최저매각가격의 결정

☞ 법원은 감정인을 선정하여 부동산을 평가하게 한다. 「민사집행법」제97조제1항.

☞ 감정인은 평가를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 채무자 또는 그 건물을 점유하는 제3자에게 질문을 하거나 문서를

     제시하도록 요구할 수 있다. 「민사집행법」제97조제2항, 제82조제1항.

☞ 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 「민사집행법」제97조제1항.

 

◑ 매각 및 매각기일의 지정.공고.통지

☞ 법원은 현황조사, 최저매각가격졀정 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 직권으로

    매각기일 및 매각결정기일을 정하여 공고한다. 「민사집행법」제104조제1항.

☞ 매각기일의 공고는 매각기일의 2주 전까지 하여야 한다. 「민사집행규칙」제56조.

☞ 매각결정기일은 매각기일로부터 1주 이내로 정하여야 한다. 「민사집행법」제109조제1항.

☞ 법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지한다. 「민사집행법」제104조제2항.

 

◑ 매각의 실시 및 결정

☞ 매각기일은 원칙적으로 법원안에서 진행된다. 다만, 집행관은 법원의 허가를 얻은 경우 다른 장소에서 매각기일을

     진행할 수 있다. 「민사집행법」제107조.

☞ 집행관은 기일입찰 또는 호가경매의 방법에 의한 매각기일에는 현황조사보고서 및 평가서 사본을 볼 수 있게 하고,

    특별한 매각조건이 있는 때에는 이를 고지하여야 하며, 법원이 정한 매각방법에 따라 매수가격을 신고하도록

    최고하여 한다. 「민사집행법」제112조.

☞ 법원은 ①매각허가에 대한 이의가 없는 경우, ②이해간계인의 매각허가에 대한 이의가 이유 없다고 인정되는 경우,

    ③그 밖의 직권을 ㅗ매각불허가결정할 사유가 없다고 인정되는 때에는 최고가매수인에게 매각을 허가하는 결정을 한다.

    「민사집행법」제126조제1항.

☞ 매각결정은 법정에서 반드시 선고를 하여야 하며, 「민사집행법」제126조제1항, 선고시에 고지의 효력이 생긴다.

    「민사집행규칙」제74조.

 

◑ 매각대금의 지급

☞ 최고가매수신고인은 법원이 정한 기일 내에 매각대금을 납입해야 하며, 채권자는 매각대금으로 채권을 변제받게 된다.