소유주가 1명 & 다수인경우 다세대주택 & 다가구주택으로 구분된다.

우리가 살고 있는 집의 형태가 공동주택, 단독주택으로 나누어 지듯이... 소유주가 1명 또는 여러명으로 구성되어 있는 다세대주택, 다가구주택에 대해서 알아볼까요? 우리가 흔히 빌라라고 하는 주택은 다세대주택으로 구분되지만, 다가구주택도 외형상으로 다세대주택처럼 보이는 경우도 있으므로 실질적으로 구분하기 위한 조건은 아래와 같습니다.

다세대주택과 다가구주택을 구분하기 위해서는 우선 '세대'와 '가구'의 의미를 파악하게 되면 확실하게 알 수 있고 '세대'는 구분등기가 가능한 소유권이 있는 개념이며, '가구'는 구분등기가 불가능한 소유권이 없는 개념으로 이해하면 된다.
다가구주택과 다세대주택은 실제 외관상으로 비슷하므로 혼돈이 많이 되는 주택이다.
 
그러나 세대와 가구의 의미를 소유권으로 구분 짓고 나면 다세대주택과 다가구주택의 구분은 더욱 쉬워진다.

소유주가 한명이 아니고 여려명인 경우를 다세대주택이라고 부른다.
한 건물에 '다수의 세대'가 거주할 수 있도록 주거공간이 별도로 분리되어 있는 주택을 말한다. 좀 더 자세히 설명하면, 한 건물 내에 다수의 세대가 살 수 있도록 건축한 4층 이하의 영구건물로 건물의 전체 면적이 660㎡ 이하로 건축 당시 다세대주택으로 허가받은 주택이다.

만약 다세대주택의 2개 동 이상을 지하주차장으로 연결한 경우 각각의 동으로 보며, 지하주차장 면적은 바닥 면적에서 제외한다. 또한, 각 세대별로 방, 주방, 화장실, 현관이 확보되어야 하고 1세대 최소면적은 20㎡ 이상이어야 한다. 다세대주택은 각 호수마다 소유주가 다른 공동주택이다.
 
즉 세대별로 집주인이 다르기 때문에 등기부 등본을 열람할 경우 각 호실별로 열람이 가능하며, 각 호수별로 매매나 분양할 수 있다. 하나의 건물에 소유권이 있는 주택이 많이 모여있기 때문에 건축법상 공동주택으로 분류되며, 흔히 우리가 '빌라'라고 부르는 것이 대표적인 다세대주택이다.

소유주가 한명이지만, 여러명이 각각의 호실에 거주하는 다가구주택이라고 부른다.
다가구주택은 건물 자체가 1인 소유이다. 집주인이 있고 나머지 호수를 임대하는 경우로, 건축법상 단독주택으로 분류되고 있다. 다세대주택처럼 각 호수를 하나의 주택으로 볼 수는 있지만, 분리해 소유하거나 분양하는 것이 불가능하다. 따라서 전체 건물에 대한 등기만 존재한다.

소유권은 한 사람만이 가질 수 있지만, 건물 내에 여러 가구가 살 수 있도록 건축된 전체 면적 660㎡ 이하의 주택으로 19세대 이하, 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하이며, 1층 바닥 면적의 1/2 이상을 필로티 구조로 주차장을 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하면 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

또한, 구획마다 방, 부엌, 출입구, 화장실 등이 갖추어져 가구별로 독립하여 생활할 수 있으나 각 구획을 분리하여 소유하거나 매매하는 것은 불가능하다. 즉, 각 호실별로 등기를 열람할 수 없기 때문에, 집주인이 나머지 호수를 임대하여 세입자가 들어와 산다. 흔히 우리가 아는 '원룸을' 생각하면 더 빠르게 이해가 된다.

다가구주택은 건축법에 의한 건축물의 용도 상 단독주택이고 다세대주택은 공동주택이다. 즉, 다세대주택은 구분소유이며, 다가구주택은 단독소유다. 다가구주택의 경우 주택으로 사용하는 층수가 3층 이하이며 다세대주택은 4층 이하로 규정하고 있다. 이런 소유권 때문에 다세대 주택은 임대소득, 양도소득 과세 대상에 속하고, 다가구 주택은 과세 대상에 속하지 않는다.....출처해시넷
 
결과적으로 주택보유량에 따라서 과세대상에 속하는 여러개의 빌라 보다는 다가구주택이 임대수익으로 더 좋을 수 있지만, 득과실은 항상 비교분석하여 판단하는것이 가장 적절하지 않을까? 하는 생각을 해봅니다.