부동산경매에 있어 권리분석은 꽃이라고 할 수 있다.

안녕하세요. 부동산전문 법률사무소 블로그운영자 부동산연구소입니다.

오늘은 부동산경매에서 권리분석은 숲과같은 곳에서 나무 한그루를 보아야 하듯이 거시적분석, 미시적분석을 통하여 부동산이 시작되는 시점을 거슬러 올라가 과거. 현재 그리고 미래를 예측할 수 있어야 향후 부동산의 가치를 파악할 수 있기 때문이고, 현재의 가치에 있어 장점. 단점을 파악하여 부동산의 가치를 증가시킬 수 있는 계획을 생각해 볼 수 있는 여지가 있다.

즉, 다시 말하면 개발 가능성 실현성에 대한 내용을 파악할 수 있는 해안이 필요하다.

법원경매를 통하여 입찰에 참여하는 사람들이 많이 있다. 하지만, 간혹 입찰한 후에 부동산 물건이 문제가 있거나, 마음이 들지 않거나, 낙찰예상가를 높게 책정했거나......등 이유로 인하여 경매취소 하고자하는 사람들이 종종 있다. 이러한 경우 법원에 이의신청을 하여 입찰보증금 반환을 받아내야 하는데....

 

생각보다 쉽지 않은 일이다. 이러한 일들은 부동산전문 변호사를 통하여 해결하거나 직접 해결하거나 둘 중 하나이거나, 입찰보증금을 몰취당하는 경우가 있다. 결과적으로 부동산경매에 있어 토지와 건물에 대한 권리분석이 제대로 되어야 효용가치를 극대화 할 수 있기 때문에 실전 투자에서 올바를 권리분석은 수익을 창출하는데 가장 기본적인 내용이다.

 

부동산경매에 있어 권리분석은 꽃이라고 표현한 이유는?

그만큼 중요하고 가장 핵심이다. 법원경매를 통하여 매수의사가 있는 사람들은 제시외 건물 및 기타 매각제외의 법률적인 해결책을 수립해야하고, 지상물이 감정평가서에 제외 또는 포함이나 언급이 없으면 현황조사를 통하여 비용이 발생할 수 있는 여지가 있는지 파악해 보아야 한다.

 

또한 임대차계약에 의한 임차인에 대한 권리분석으로 대항력 유.무에 따라 인수사항과 명도집행에 대한 방향성을 설정해야 하고 토지등기부, 건물등기부의 말소여부, 특수물건의 권리분석은 전문성과 전문지식 및 풍부한 경험의 노하우를 필요로 하기 때문에 #유치권, #법정지상권, #분묘기지권, #선순위임차인...등 

 

부동산경매에서 정확한 권리분석이 되지 않으면 경매입찰에 참여하지 말아야 하는데...

사람들은 경매학원, 유튜브에서 보고 입찰하는 경우가 종종 있어 가끔씩 전화오는 사람중에 부동산 등기도 보지 않고 입찰하여 경매취소 할 수 있는 방법이 없냐고 물어본다. 하지만, 법원이든, 캠코이든 권리분석, 입지분석, 현황조사를 제대로 하지 않고 입찰하는것은 결과적으로 입찰보증금 몰취당해도 상관이 없다는 이야기....

 

개인적으로 법률사무소는 일반적인 법률관계에 대한 분쟁해소를 위해서 법률적인 자문을 통하여 많은 사건사고들을 해결하기 위해서 법률지식을 갖추고 있는 변호사가 있다. 하지만, 변호사도 부동산에 관련된 업무를 하느냐, 하지 않느냐에 차이가 있다.

 

결과적으로 부동산경매에 있어 권리분석은 필수사항이고 특히 특수권리에 대한 해법은 전문가를 통하여 입찰하는것이 바람직하다. 특히 유치권은 매수자입장에서 최우선으로 해결해야 하는 권리이고 허위의 유치권으로 인한 경매지연, 소송지연, 무분별한 허위 유치권 주장, 매각가격 하락, 채권확보의 불확실성으로 이어질 수 있기 때문에 유치권으로 인한 경매물건에 설정된 기타 채권들의 침해를 방지하는 것으로 진정성 있는 유치권의 성립여부를 판별할 줄 알아야 한다.