경매절차 순서도 - 1차

안녕하세요. 친절한부동산연구소 블로그운영자 부동산마케터 입니다. 부동산은 개발계획에 대한 내용을 누가 먼저 알고 있느냐에 따라서 투자가치가 매우 중요한 시점이라고 볼 수 있는 이유는 이미 뉴스기사를 통하여 많은 사건들이 이슈화 되고 있듯이 부동산은 정보를 얼마나 빨리 받을 수 있느냐가 가장 관건이고 그리고 자본력이 있는지가 그 다음이 아닐까? 생각합니다.

오늘은 경매절차 순서도에 대해서 알아보는 시간을 가졌습니다.

1. 채권자

① 경매신청서 작성 

- 경매신청시 첨부서류

 -> 강제경매 : 집행권원, 미등기 부동산일경우 채무자와 소유임을 증명할 수 있는 서류(도급계약서, 재산세과세증명, 

                    건축물사용승인서, 건축허가서 등)를 첨부

 -> 임의경매 : 담보권이 존재함을 증명하는 서류를 첨부

 -> 강제경매, 임의경매에 대한 공통첨부 서류 : 토지대장, 건축물관리대장, 등기등본

② 경매비용 예납 : 부동산 감정가의 1~2%

 ->경매절차를 진행하는데 필요한 비용을 경매신청과 동시에 예납

 -> 경매비용은 송달료, 집행관수수료, 감정평가수수료, 매각수수료, 신문공고비 등

 -> 예납비용은 통상 청구액의 1~2% 매각대금의 배당순서에서 가장 우선 변제 받는다.

2. 경매신청

① 경매접수 : 경매 신청서가 접수되면 법원은 기재사항, 첨부서류, 인지첨부여부 등을 검토해 요건의 적부를 심사하여 흠결이 있으면 이를 지적, 고시하며 이에 신청자가 응하지 않더라도 접수자체를 거부할 수 없다.

 

② 경매개시 결정

경매신청 후 약2일->압류의 효력발생->경매신청등기 촉탁->경매개시 결정송달->경매개시 결정에 대한 이의신청

 - 요건이 적법하게 구비되었으면 법원은 경매신청 후 약2주일 후에 경매개시결정을 하게 됨

 - 경매개시결정 후 법원은 등기소에 해당 부동산의 등기부등본에 "경매개시결정" 기입 등기를 촉탁

 - 경매개시결정은 압류의 효력을 가지고 있으며 압류 후에는 소유자가 그 부동산을 제3자에게 양도하거나 또는

   담보물권이나 용익물권을 설정하는 등 처분하여도 그로써 압류채권자(경매신청자)에게 대항하지 못한다.

 - 법원의 경매개시결정에 대해 이해관계인은 법원에 기왕의 개시결정의 취소를 구하는 이의신청을 할 수 있으며, 이는

    매수인이 매각대금을 완납할 때 까지 해야한다.

 

③ 배당요구종기결정, 공고

 - 법원은 경매개시결정 후 7일 내에 채권자가 배당요구를 할 수 있는 종기일(통상 매각기일의 3개월 전)을 결정해

    이를 공지해야 한다.

 

④ 경매준비 

부동산 현황조사 ->최저매각가격 결정->공과주무관청에 대한 최고->매각기일, 매각결정기일 및 지정공고

 * 채권자 등에 대한 채권신고 최고

 - 세무서, 시.군.구청, 국민연금관리공단, 건강보험관리공단 등 공과주무관청에 대해 교부청구 최고

 - 채권자, 이해관계인에 대해 채권신고의 최고

 - 공유자, 임차인에 대한 경매개시결정 통지

* 부동산에 대한 현황조사

 - 경매개시결정

 - 경매기시결정일로부터 3일 내에 집행관에게 해당 부동산의 현황조사 및 보고서 작성 제출을 명한다.

 - 집행관은 부동산의 현황 및 점유관계, 현재 점유하고 있는 자의 권원, 임대차 관계 등을 조사한 후 현황조사보고서

   를 2주일 내에 작성, 제출해야 한다.

 

* 감정평가

 - 현황조사와 마찬가지로 법원은 경매개시결정일로부터 3일 내에 감정평가사에게 해당 부동산의 감정평가를 명한다.

 - 법원은 감정평가 가격을 참작해 해당 부동산의 최저매각가격을 결정하게 되며, 통상적으로 1회차 경매의 최저매각가

   격은 감정평가금액 이다.

 

* 매각조건의 결정

 - 매각조건은 법정매각조건과 특별매각조건이 있다.

 - 법정매각조건 : 최저가 미만 매각 불허, 무잉여 시 경매취소 등이 있다.

 - 특별매각조건 : 법원 직권 또는 이해관계인의 합의에 의해 변경한 조건으로 재매각 시 매수신청 보증금을 최저가의                           20%로 증액하거나 분할매각을 일괄매각으로 변경하거나 농지의 경우 농지취득자격증명을 제출케

                       하는 것을 말한다.

 - 법원이 채권신고 최고에 따라 채권자들이 신고한 권리금액과 각종 부동산 권리자들이 배당요구한 금액을 감안해

    우선순위의 채권자나 권리자들이 배당을 받고 나면(경매집행 비용포함)경매신청 채권자가 배당을 전혀 못 받게 될

    경우 경매절차를 취소해야 한다.

 

* 매각물건명세서 작성

 - 법원은 매각물건 명세서를 작성해 매각기일 14일 전까지 이를 공고해야 하며, 매각기일 1주일 전에는 해당 법원에

   사본을 비치해 누구나 열람할 수 있도록 해야 한다.

 - 응찰자는 매각물건명세서를 통해 매수 후에도 인수해야 하는 권리, 취득할 수 있는 종물, 부합물의 법위 등을 확인

   해야 하며 만약 매각물건명세서에 중대하자가 있을 경우 매각허가에 대한 이의신청 및 매각허가결정에 대한 즉시항고

   를 할 수 있다.

 

⑤ 신문, 인터넷 공고

 - 법원은 매각 기일 14일 전까지 소재지, 매각 및 매각결정기을 등을 적은 내용을 신문과 법원 게시판, 인터넷 대법원

    경매정보사이트에 공고해야 한다.