최우선변제금 이하 보증금 보증가입 면제

2021년 9월 7일 국토교통부 보도자료의 내용을 토대로 작성한 내용입니다. 최우선변제금 이하 보증금은 보증가입 면제 가능  『민간임대주택에 관한 특별법』 일부개정법률 공포한 국무회의 통과한 개정사항에 대한 내용입니다.

 

<민간임대주택법 주요 개정사항>

- 임대보증금 보증 가입 면제사유 규정

- 임대보증금 보증 미가입 처벌, 형벌->과태료로 전환

- 임대보증금 보증 미가입 시 임대사업자 등록 직권말소 가능

- 계약 갱신가능기간을 임대의무기간에서 임대등록기간으로 연장

- 설명의무 위반 등으로 등록말소 후 2년 미경과 시 등록제한

 

- 국토교통부(장관 노형욱)는 임대보증금 보증 제도의 개선 및 임대 사업자 관리강화를 주요 내용으로 하는 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”) 일부개정법률 공포안(8.31. 국회 본회의 통과)이9월 7일 국무회의 의결을거쳐9월 14일 공포될예정이라고 밝혔다. 임대보증금 보증이란 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우 보증 회사가 임차인에게보증금반환을책임지는상품으로서, ’05년 공공건설임대를 시작으로 보증 의무가입을 시행하였고,  ’15년 민간건설임대,  ’19년 100호 이상 매입임대 등으로 확대하였으며, ’20년 주택시장 안정 보완대책(7.10  대책)에 따라 모든 등록임대 주택으로 확대 적용*(법 개정 시행:  ’20.8.18)하였으나, 신규 등록임대는 법 시행 즉시 적용하고, 기존 등록임대는 준비과정을 고려하여1년 유예기간(’21.8.18. 이후 계약체결 시)을 둠 보증 관련 일부 불합리한 사항이있어보증가입면제사유규정, 보증 미가입 시 처벌 완화와 같은 제도개선을 마련하고, 기타 임차인 보호를 위한 임대사업자 관리강화 방안도추진하였다.

 

개정법률 중보증과 관련된 제도개선 사항은 다음과같다. ①임대보증금 보증 가입 면제사유 규정 (’21.9.14.  시행)
임차인의 보증금 반환 보장이 가능한 3가지 사례에 대해 임대 사업자의임대보증금 보증 가입의무 면제사유로 규정하였다. 첫째, ‘임대보증금이 「주택임대차보호법」 상 최우선변제금액 이하이고 보증 미가입에 임차인이 동의한 경우’로서, 최우선 변제금액은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제를 받을 권리가 보장된다. 다만, 임차인의 알권리 보장, 최우선변제금액이 주택 가액의 1/2의 범위 내에서 배정 받는 한계를 고려하여 임차인의 보증 미가입 동의를받도록하였다.

<'10.7.21 이후 지역별 최우선변제금 현황>

적용기간	최우선변제금
’10. 7. 21. ~’13. 12. 29.	･ 서울특별시 : 2,500만원        ･ 수도권 과밀억제권역 : 2,200만원  ･ 광역시 및 안산시･용인시･김포시･광주시 : 1,900만원  ･ 그 밖의 지역 : 1,400만원
’13. 12. 30. ~’16. 3. 30.	･ 서울특별시 : 3,200만원   ･ 수도권 과밀억제권역 : 2,700만원  ･ 광역시 및 안산시･용인시･김포시･광주시 : 2,000만원  ･ 그 밖의 지역 : 1,500만원
’16. 3. 31. ~’18. 5. 22.	･ 서울특별시 : 3,400만원    ･ 수도권 과밀억제권역 : 2,700만원  ･ 광역시 및 안산시･용인시･김포시･광주시, 세종시 : 2,000만원  ･ 그 밖의 지역 : 1,700만원
’18. 5. 23. ~’21. 5. 10.	･ 서울특별시　: 3,700만원      ･ 수도권 과밀억제권역 및 용인시･화성시･세종시 : 3,400만원  ･ 광역시 및 안산시･김포시･ 광주시･파주시 : 2,000만원       ･ 그 밖의 지역 : 1,700만원
’21. 5. 11. ~ 현재	･ 서울특별시 : 5,000만원 ･ 수도권 과밀억제권역 및 용인시･화성시･세종시･김포시 : 4,300만원  ･ 광역시 및 안산시･ 광주시･파주시･이천시･평택시 : 2,300만원      ･ 그 밖의 지역 : 2,000만원

* 담보물권(근저당 등)이 있는경우해당 물권 취득시점의 최우선변제금 적용
- 둘째, ‘임대사업자가 기존 주택을 임차하는 공공주택사업자(LH, SH 등 지방공사)와 임대차계약을 체결하였고 해당 공공주택사업자 (임차인)가 보증 가입을 한 경우’로서, 공공기관이 보증금 반환을 위한조치를완료하였으므로 보증가입을면제하였다.
- 셋째, ‘임차인이 보증회사(주택도시보증공사, SGI서울보증)와 이에 준 하는 기관(한국주택금융공사)에서 운용하는 전세금 반환 보증에 가입하였고임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부지급한 경우’로서, 중복가입 및 임차인의 수수료 이중부담 문제를 해결 하기 위해 보증가입을 면제하되 임대사업자의 의무부담 전가를 방지하기위해임대사업자가 수수료를모두부담하도록 하였다.

②보증 미가입 처벌을 형벌에서 과태료로 전환 (’22.1.15.  시행)

ㅇ 현재 보증에 가입하지 아니한 임대사업자는 형사처벌*   대상이나 형사처벌 부담으로 인한 제재의 실효성 부족, 위반 건수와 무관한 일률적 적용으로의무위반에따른처벌의 형평성 문제가 발생하여, 2년 이하의 징역이나2천만원이하의벌금
형벌 조항을삭제하고위반 건당 임대보증금의10%  이하에상당 하는과태료를부과하도록 하되, 상한액(3천만원)을설정하였다.

③일부보증의 요건 보완 (’21.9.14.  시행)
ㅇ임대보증금 보증은 원칙적으로 보증금 전액이 대상이되 법정 일정요건 충족 시 일부금액*을 대상(일부보증)으로 할 수 있으나 그 요건 중 ‘전세권 설정’ 관련 기준이 불분명**하여 실제 적용에 혼선이있어, 일부보증액은 [(담보권 설정금액+임대보증금) - (주택가격*60%)]로서, 그 금액이0 이하인 경우보증가입대상이 없어 보증에 가입하지 않아도 됨
** ‘임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우’로 규정(법 제49조제3항제3호)하여, 임차인이 전세권 설정을 요구하지 않은 경우에 대해 적용 여부 논란 일부보증 요건으로 ‘전세권이 설정된 경우 또는 ‘주택임대차 보호법 상 대항력과 확정일자를 갖춘 경우’로명시하고, 임차인 의사를반영하기위해일부보증에 대한동의를받도록하였다.

④임대보증금 보증가입기간 연장 (’21.9.14.  시행)
ㅇ현재임대보증금보증의가입의무기간이‘임대의무기간’으로규정 되어 기간 경과 후에는 가입여부가 불확실하여 임차인 보호에 한계가 있어, 임대사업자 등록이 말소된 날(말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이종료되는날로한다)까지보증가입기간을연장하였다.

 

⑤보증회사에서 보증가입 해지 자료를 지자체로 제출 (’22.1.15. 시행) ㅇ현재 지자체와 국토교통부는 보증회사로부터 직접 보증 가입자료를 취득할 법적 근거가 없어 임대사업자의 보증 가입 여부 파악 및 관리에 한계가 있었다.
이에보증회사는임대사업자의보증 가입 또는 해지 사실을시장 군수 구청장에게 알리고 관련 자료를 제출하며, 해당 자치 단체의 장은국토교통부장관에게관련자료를제공하도록하였다.

□개정법률 중임대사업자 관리 강화 사항은다음과 같다.
①임대보증금 보증 미가입 시 등록 직권말소 가능 (’22.1.15.  시행) ㅇ 부채 과다로 인해 보증 가입이 거부되었는데도 사업자가 개선하지 않는경우처벌만으로는 실효성 확보가 곤란하여, -  보증 미가입 사업자에대해시장 군수 구청장이 직권으로 등록말소할수 있도록하였다.
* 다만, 하위법령에서 말소의 적용 요건을 엄격하게 규정하여 말소의 남용을 방지할예정

②임대차계약 갱신가능기간 연장 (’21.9.14.  시행)
- 임대사업자는 임대의무기간 경과 후 등록 말소 전까지 세제 혜택을 받을 수 있는 반면, 임차인은 임대의무기간 이후에는 계약 갱신 여부가 불분명한 문제가있어, 임대료 체납 등 법정 거절사유가 없는 한 임차인이 임대차계약 갱신을 요구할 수 있는 기간을 당초 ‘임대의무기간’에서 ‘임대 등록기간(임대개시일부터임대등록말소일까지)’으로연장하였다.

 

③임대사업자 등록 제한사유 추가 (’21.9.14.  시행)
- 현재 거짓ㆍ부정 등록,  임대료 증액제한 위반,  임대차계약 거절 등으로 등록말소된 지 2년 이내인자에 한해등록을제한하나, 선순위 담보권세금 체납 등 설명의무 위반, 보증금 미반환으로 인한 임차인 피해 발생, 지자체의 임대차계약 신고 보고에 대해 거짓 보고 또는 3회 이상 불응하여 등록이 말소된 임대사업자도 말소후 2년이내에 등록을할수 없도록제한하였다.

□ 국토교통부 이두희 민간임대정책과장은 “이번 제도개선을 통해 임대사업자의보증 가입 부담이경감되는한편, 임차인의권익도 향상될 것으로기대한다”면서, “개정사항에 대한 이행여부를 확인하고 적극적으로 홍보하여 임차인의 주거안정에 만전을기할방침”이라고밝혔다.