부동산경매 물건에 대한 권리분석을 위한 기준은?

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경매절차에 의해서 진행되는 토지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 병원, 숙박시설, 펜션....등 다양한 물건들이 전국에 소재하는 법원에서 진행되고 있는 부동산경매 물건에 대한 권리분석도 기준이 있습니다.

부동산경매 권리분석 기준

★ 일반적인 기준

- 낙찰자 위주로 권리분석 - 보석인 관점으로 예상배당표 작성 - 법원 판례 준용 - 물건번호가 둘이상인 경우, 첫번째 물건 중심으로 분석

★ 등기부상의 권리

- 채권금액이 표시되어 있는 가등기는 담보가등기로 배당 - 물건인 경우 순위배당 후 흡수배당 - 등기부상의 권리가 채권일때는 안분배당 - 가압류는 현재 소유자에 대한 가압류로 간주하여 배당 - 임차인과 동순위 시 안분배당 - 전세권은 건물 부분에 대해서만 배당

★ 임차인 현황

- 경매기입등기일 이후에 전입한 임차인은 배당에서 제외 - 물건소재지에 따른 소액임차인 해당 여부분석 - 종별에 따라 주택임대차보호법 적용 - 확정일자 있는 임차인은 물건과 같은 방식으로 배당 - 배당요구가 없을 경우 배당에서 제외 - 소액보증금 기준이 되는 권리의 채무액 전액변제로 읺애 소액보증금 기준 변환 - 특수주소변경인 경우 그 원인을 공무원의 과실로 하여 대항력이 있는 것으로 간주 - 보증금을 증액한 경우 별개로 보아 각각 배당 - 소액임차인이 다수일 경우 낙찰대금의 1/2범위내에서 안분배당 - 재전입이 있는 경우 임차인의 가족중 일부가 주민등록을 둔 채 전입상태를 유지한것으로 간주하여 대항력 있는 것으로 간주