매각불허가와 관련된 대판

요즘 뉴스기사를 통하여 많은 분들에게 피해사례가 되고 있는 "빌라왕"에 대한 기사를 보면서 누구나 경험할 수 있는 일이다. 하지만, 적접한 절차를 통하여 임대차계약을 진행했다고 하여도 안심하고 있을수가 없다. 나 또한 아이들이 어린시절에 임대차계약을 통하여 거주하던 빌라의 소유주가 전세보증금으로 은행대출을 갚기로 한 약속을 어기고 본인에게 필요한 돈으로 사용한것을 나중에 알게되었고, 부동산중개사무실 만 믿고 돈을 건네준 나에게 책임이 있다고 하여 거의 1년은 스트레스로 인하여 잠을 못자는 시간을 보낸 기억이 있다.

 

이러한 취지에 의해서 부동산에 대한 공부가 절실하여 부동산학과를 졸업했지만, 실질적으로는 이론에 불과한 내용이고

현장에서 실무를 하지 않는한 대응할 수 있는 여건에 대한 안정장치를 해야하고 대출이 많이 있는 부동산은 되도록 이면 계약을 하지 않는것이 좋을 수 있다고 생각한다.

 

하지만, 경매에 의한 내용들을 알고 있거나 전문가를 통하여 자문을 구할 수 있다. 오늘은 매각불허가에 대한 대법원 판례들을 발취하여 올려봅니다.

매각불허가와 관련된 대판

▣ 임대차관련

①판례는 대항력 있는 임차인이 있음에도 집달관의 현황조사보고서와 법원의 입찰물건명세서에 전입신고 여부가 미상 또는 동사무소에서 확인 안 됨으로 되어 있고, 그 보증금의 수액(2,500만원)도 매각가액(2,930만원)에 비하여 상당한 금액에 이르는 경우, 즉 선순위임차인의 주민등록에 대한 기재가 누락된 집달관의 임대차조사보고서 및 입찰물건명세서의 하자는 매각불허가 사유가 된다고 한다.

 

②또 직권에 의한 매각불허가사유가 되는 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때에 해당하는지 여부는 그 하자가 일반 원매자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 하고, 이러한 법리는 경매에 갈음하는 입찰의 경우에도 마찬가지라고 하고, 경매법원이 선순위근저당권의 설정일자와 임차인이 아파트를 점유하고 있다는 것 및 선순위근저당권설정일자보다 앞선 주민등록전입일자를 기재하고 임차보증금액란은 공란으로 하여 작성한 입찰물건명세서는 임차인의 임대차계약일자 및 임차보증금 내지 전세금에 관한 사항이 제대로 조사, 기재되지 아니하였을 뿐만 아니라, 매각기일까지는 임차인이 권리신고 및 배당요구를 하지 아니하여 단순히 선순위의 임차인이 존재하는 것으로만 기재되어 있어 매수인이 그 임대차에 관한 권리･의무를 승계하여야 하는 것으로 되어 있었으나, 그 직후에 임차인이 확정일자를 갖춘 임대차계약서에 기한 권리신고 및 배당요구를 함으로써 매각기일을 기준으로 할 때에는 임차인의 임차권이 매각으로 인하여 소멸하는 것으로 되어, 매수인이 이를 인수･승계하지 아니하는 상태로 되었는데도 이를 제대로 반영･기재하지 아니한 결과로 된 경우, 이와 같은 입찰물건명세서 작성의 하자는 임차인의 임차보증금액이 아파트의 당초의 감정평가액의 2분의 1 및 그 후 매각기일에서의 최저입찰가격의 4/5를 초과하는 점에 비추어 일반 수요자의 매수의사 및 매수신고가격의 결정에 적지 않은 영향을 미쳤을 것이라고 봄이 상당하므로 이는 집행법 제121조제6호, 제123조제2항 소정의 매각불허가사유에 해당한다고 한다.

 

[민사집행법]

제121조(매각허가에 대한 이의신청사유)

매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

 

[민사집행법]

제123조(매각의 불허)

②제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 같은 조 제2호 또는 제3호의 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한한다.

▣ 일괄경매의 경우(과잉경매)

①경매는 될 수 있는 대로 고가로 매각할 것을 목적으로 하는 것이므로, 한필의 대지와 그 위에 세워져 있는 건물을 경매할 경우 대지와 건물을 분리하여 경매하는 것보다 일괄하여 경매하는 것이 특별한 사정이 없는 한, 일반거래의 실정에 비추어 더 고가로 매각이 되어 채무자에게 유리한 결과를 가져올 것이므로 이 사건에 있어서 다 같이 저당목적물이 되어 있는 한필의 대지와 그 지상에 있는 수필의 건물을 일괄경매 하였다고 하여 과잉경매(그 중 1필만의 매각대금으로써 채무액을 변제할 수 있다하더라도 일괄경매가 가능)라고는 할 수 없다. 이 경우 집행법 제124조 제1항 소정 과잉경매의 경우에 1개의 부동산이라 함은 토지에 있어서는 1필지를 말한다.

 

②수개의 부동산을 동시에 경매한 경우에 1개의 부동산의 매득금으로 각 채권자의 채권을 변제하고 강제집행비용에 충분한 때에는 다른 부동산에 대한 경락을 허가하여서는 아니된다(집행법 제124조제1항. 과잉경매의 금지). 이는 수개의 부동산을 개별경매 하는 경우에만 적용되고 일괄경매 하는 경우에는 적용되지 아니한다(동조 제1항 단서).

 

[민사집행법]

제124조(과잉매각되는 경우의 매각불허가)

①여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 제101조제3항 단서에 따른 일괄매각의 경우에는 그러하지 아니하다.

 

②제1항 본문의 경우에 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다.

 

토지와 지상건물을 동시에 경매하여 동일인이 그 전부에 관하여 최고가매수신고인으로 정하여진 경우에 일괄경매의 결정이 없었다고 할지라도 일괄경매의 경우에 준하여 취급할 것이고 따라서 집행법 제124조제1항(과잉매각)을 적용하여 매각을 불허할 것이 아니다. 여기서 각 채권자의 채권이란 신청채권자와 그에 우선하는 선순위채권자는 물론이고 배당요구채권자 중 경매신청인과 동순위로 배당받을 자의 채권도 포함되고, 압류가 경합된 경우 뒤의 압류채권자의 채권도 포함되나 신청채권자의 채권보다 후순위의 채권은 포함되지 아니한다. 따라서 신청채권자가 우선권이 없는 일반채권자인 경우에는 배당요구를 한 모든 채권자의 채권이 포함된다.

 

③경매목적 부동산이 수개 있는 경우에 이를 분할경매로 하는가 일괄경매로 하는가는 원칙으로 법원이 자유로 결정할 수 있으나, 임의경매에 있어서 경매목적물의 소유자가 2인 이상인 경우, 담보제공자가 2명 이상 있을 때에는 법률상 일괄경매는 허용되지 아니한다.

 

▣ 입찰신고 후 천재지변 기타 매수인이 책임질 수 없는 사유

입찰신고 후 천재지변 기타 매수인이 책임질 수 없는 사유로 부동산이 훼손된 때에는 최고가입찰자는 매각불허가신청을, 매수인은 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다. 다만 부동산의 훼손이 경미한 경우에는 그러하지 아니한다(집행법 제127조제1항). 최고가매수신고인으로부터 매각불허가신청이 있으면 법원은 그 사실을 조사하여 그 신청이 정당하다고 인정되면 매각불허가결정을 하고 그 신청이 이유 없는 때에는 매각허가결정을 한다. 위 조사결과 훼손의 정도가 심하여 부동산으로서의 경매가 불가능하다고 인정되면 집행법 제96조제1항에 따라 직권으로 경매절차를 취소한다.

 

[민사집행법]

제127조(매각허가결정의 취소신청)

①제121조제6호에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.

->제121조(매각허가에 대한 이의신청사유)

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때

 

②제1항의 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

 

[민사집행법]

제96조(부동산의 멸실 등으로 말미암은 경매취소)

①부동산이 없어지거나 매각 등으로 말미암아 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는 법원은 강제경매의 절차를 취소하여야 한다.

 

▣ 매수 후 선순위근저당권이 소멸한 경우의 후순위임차권의 대항력

선순위근저당권이 있어 후순위임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 매수한 후 대금지급기일 이전에 선순위근저당권이 소멸한 경우, 후순위임차권의 대항력은 소멸하지 아니한다. 판례도 담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어서, 보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는 매각으로 인하여 선순위근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 매각으로 인하여 근저당권이 소멸하고 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 매각대금지급기일 이전에 선순위근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니하고, 또한 매각대금지급기일 이전에 선순위근저당권이 소멸함으로써 원래는 소멸할 예정이던 후순위임차권의 대항력이 소멸하지 아니하고 존속하는 것으로 변경된 경우, 매수인의 구제방법에 대하여 선순위근저당권의 존재로 후순위임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 이후 선순위근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 매각부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는 매수인으로서는 집행법 제127조1항의 유추적용에 의하여 매각허가결정의 취소신을 할 수 있다.

 

▣ 부동산표시를 실제와 다르게 한 경우나 최저매각가격을 잘못 기재한 경우

①판례는 부동산표시를 실제와 다르게 한 매각기일공고의 적법여부에 대하여 판례는 집행법 제106조가 매각기일을 공고함에 있어서 부동산의 표시를 요구하고 있는 이유는 매각목적물의 특정과 매각목적물에 대한 객관적 실가를 평가할 자료를 이해관계인으로 하여금 알 수 있게 하자는데 있으므로, 그 부동산 표시가 실제와 다른 점이 있더라도 매각부동산의 동일성을 식별하는데 지장이 없을 정도라면 모르거니와, 이해관계인에게 목적물을 오인하게 하거나 평가를 그르치게 할 정도라면 그와 같은 매각기일의 공고는 적법한 공고가 되지 못한다고 하고,

실제 면적이 1,507㎡인 부동산을 15.7㎡로 잘못 표시한 경우 매각기일의 공고가 부적법하다고 한다.

 

[민사집행법]

제106조(매각기일의 공고내용)

매각기일의 공고내용에는 다음 각호의 사항을 적어야 한다.

 

1. 부동산의 표시

2. 강제집행으로 매각한다는 취지와 그 매각방법

3. 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유하여 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수

4. 매각기일의 일시ㆍ장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우에는 입찰기간ㆍ장소

5. 최저매각가격

6. 매각결정기일의 일시ㆍ장소

7. 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 평가서의 사본을 매각기일 전에 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지

8. 등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고하여야 한다는 취지

9. 이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있다는 취지

 

②또한 매각기일을 공고함에 있어 최저입찰가격을 누락한 경우는 물론 착오로 잘못 기재한 경우 대지사용권이 존재함에도 그에 대한 경매신청이 없다는 이유로 집행법원이 그 대지사용권의 존부 등에 관하여 조사를 함이 없이 전유부분 및 공용부분에 대하여만 경매절차를 진행한 경우에는 입찰공고는 적법한 공고가 되지 못한다. 다만 경매기일의 공고사항에 경매기일이나 매각결정기일의 시간의 기재를 누락한 경우 또는 부동산의 표시에 있어서 다소 다른 점이 있어도 경매부동산의 동일성을 식별할 수 있는 정도인 경우와 같이 하자가 사소한 경우에는 이의사유가 되지 아니한다.

 

③경매대상 토지인 임야가 도시계획상 자연녹지지역 내에 설치된 공원으로서 그 사용･수익에 있어서 공법상의 제한이 있다고 하여도 그 지상에 식재된 수목이 경제적 가치를 가지지 않는 것은 아니므로, 경매법원으로서는 마땅히 위 수목의 가액을 포함하여 경매대상이 된 임야의 가액을 평가하여야 함에도 불구하고 위 수목의 가액을 제외시킨 채 오직 토지가격만을 평가하여 이를 그대로 최저입찰가격으로 결정한 것은 그 가격결정에 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여 집행법 제123조제2항 및 제121조제6호의 규정에 따라 낙찰을 불허하여야 한다고 한다.

 

[민사집행법]

제123조(매각의 불허)

②제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 같은 조 제2호 또는 제3호의 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한한다.

[민사집행법]

제121조(매각허가에 대한 이의신청사유)

매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때

 

▣ 공동입찰인 중 일부에 낙찰불허가 사유가 있는 경우

부동산 입찰절차에서 수인이 공동입찰 한 경우 그 수인의 공동입찰인은 각자 매수할 지분을 정하여 입찰하였더라도 일체로서 그 권리를 취득하고 의무를 부담하는 관계에 있으므로, 그 공동입찰인에 대하여는 일괄하여 그 낙찰허부를 결정하여야 하고 공동입찰인 중의 일부에 낙찰불허가 사유가 있으면 전원에 대하여 낙찰을 불허하여야 한다.

 

이러한 사항들로 인하여 매각불허가 판정을 받은 물건들은 많이 있으며, 매수자가 보증금 반환신청이 가능한 여부는 변호사를 통하여 돌려받을 수 있는 기회가 있으므로 부동산공경매컨설팅 전문팀에서는 변호사 입회하에 경매컨설팅 진행합니다.