개발행위허가

부동산업무를 하다보면 토지를 이용해서 건축하고자 하는 경우에는 토지이용계획에 의한 행위제한들이 종종 발생하는 경우가 있습니다. 오늘은 개발행위허가에 대한 국토교통부 토지이용 용어에 대한 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

※난개발을 방지하기 위해 개발행위를 하려는 자에 대해 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 특별시장. 광역시장. 특별자치시장. 특별자치도지사. 시장 또는 군수의 허가를 받도록 하는 것을 말한다. 이제는 2000년 「도시계획법」전면 개정시도시지역을 대상으로 처음 도입되었는데, 2002년 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이 제정되면서 전국 토지를 대상으로 확대되었다.

- 허가를 받아야  하는 개발행위의 구체적인 범위는 다음과 같다.

1. 건축물의 건축 : 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물의 건축
2. 공작물의 설치 : 인공을 가하여 제작한 시설물(「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물을 제외한다)의 설치
3. 토지의 형질변경: 절토(땅깎기)ㆍ성토(흙쌓기)ㆍ정지(땅고르기)ㆍ포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다)
4. 토석채취 : 흙ㆍ모래ㆍ자갈ㆍ바위 등의 토석을 채취하는 행위. 다만, 토지의 형질변경을 목적으로 하는 것을 제외한다.
5. 토지분할 : 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지의 분할(「건축법」 제57조에 따른 건축물이 있는 대지는 제외한다)
가. 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할
나. 「건축법」 제57조제1항에 따른 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할
다. 관계 법령에 의한 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5미터 이하로의 토지의 분할
6. 물건을 쌓아놓는 행위 : 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역안에서 건축물의 울타리안(적법한 절차에 의하여 조성된 대지에 한한다)에 위치하지 아니한 토지에 물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위

 

- 예외적으로 재해복구나 재난수습을 위한 응급조치, 건축신도대상건축물의 개축. 증축. 재축과 이에 필요한 범위에서의 토지의 형질변경 등의 경미한 행위, 그 밖에 대통령령이 정하는 경매한 행위는 개발행위허가 없이 할 수 있다.

 

- 개발행위허가는 다음의 기준에 맞는 경우에만 하여야 한다.

• 토지의 형질변경 규모가 용도지역별 특성을 고려하여 정하는 다음의 규모에 적합할 것, 다만, 관리지역. 농림지역은 그 면적의 범위 안에서 도시. 군계획조례로 따로 정할 수 있다.

① 보존녹지지역. 자연환경보전지역 : 5천 제곱미터 미만

② 주거지역. 상업지역. 자연녹지지역. 생산녹지지역 : 1만 제곱미터 미만

③ 공업지역. 관리지역. 농림지역 : 3만 제곱미터 미만

④ 이때 개발행위가 다음에 해당하는 경우에는 규모의 제한을 받지 않는다.

   - 지구단위계획구역으로 정한 가구 및 획지의 범위 안에서 이루어지는 토지형질변경으로서 관련 기반시설이 이미

     설치되어 있거나 형질변경과 기반시설 설치가 동시에 이루어지는 경우

   - 해당 개발행위가 농어촌정비사업으로 이루어지는 경우

   - 해당 개발행위가 국방. 군사시설사업으로 이루어지는 경우

   - 초지조성, 농지조성, 영림 또는 토석채취를 위한 경우

   - 하나의 필지에 건축물 건축이나 공작물 설치를 위한 토지의 형질변경이나 하나 이상의 필지에 하나의 용도에 사용되는       건축이나 공작물 설치를 위한 토지의 형질변경으로서 시. 도 도시계획위원회 또는 대도시 도시계획위원회의 심의를

     거친 경우

   - 건축물의 건축 공작물의 설치 또는 지목변경을 수반하지 않고 시행하는 토지복원사업

• 도시. 군관리계획 및 성장관리방안의 내용에 어긋나지 아니할 것
• 도시. 군계획사업의 시행에 지장이 없을 것
• 주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수, 하천.호소.습지의 배수 등 주변환경이나 경관과 조화를 이룰 것
• 해당 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보계획이 적절할 것